Fysiek domein

Wonen is een van de belangrijkste basisbehoeften. Zwolle is een mooie woonstad en dat willen we graag verder versterken. Onze woonvisie (2017) heeft hiervoor 4 ambities geformuleerd; Zwolle is een:

• Sterke groeistad (aantrekkelijke woon, werk, en leefstad).
• Vernieuwende woonstad (ruimte voor vernieuwing).
• Solidaire leefstad (prettig zelfstandig wonen).
• Duurzame Deltastad (waterbewust en toekomstbestendig).

Deze vier ambities tezamen maken dat Zwolle voor de komende jaren staat voor de volgende stap in stedelijkheid. Wij willen de stad verder versterken als centrum van deze regio en Noord Oost Nederland en willen de economische toppositie in Nederland behouden. Zwolle wordt steeds meer een alternatief voor wonen in de Randstad. We zien dat terug in de migratiecijfers over 2018 en 2019 . Zwolle groeit harder dan de geprognosticeerde groei. We houden daarom rekening met het scenario van versterkte groei, waarbij de opgave blijft om ‘elke woning raak te laten zijn’. De toenemende verstedelijking en daarbij horende mobiliteit hebben geleid tot een aantal afspraken in de omgevingsagenda Oost en MIRT. Voor de uitbreiding van het aantal woningen is de afspraak om gezamenlijk met het Rijk en de Regio te komen tot een verstedelijkingsstrategie. In 2021 zal de verstedelijkingsstrategie verder worden uitgewerkt.   

Sterke groeistad:

• Zwolle blijft groeien. De meest recente Primos prognose van 2020 geeft aan dat het aantal inwoners in totaal stijgt tot ruim 150.000 inwoners in 2040.  Dit is een forse toename met eerdere voorspellingen. De verwachting is dat door toenemende druk er wellicht nog meer vraag naar woningen in Zwolle zal zijn dan nu wordt voorspeld.
• Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar we constateren ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en daarnaast is er een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle.
• De landelijke trend naar stedelijk wonen en de overloop van de Randstad betekenen dat Zwolle serieus rekening moet houden met een hogere groei. Daarom schalen wij voor de komende jaren het woningbouwprogramma op naar gemiddeld 1.000 woningen per jaar.
• De woningmarkt in Zwolle staat onder druk. Wij voelen de urgentie om veel woningen toe te voegen, maar blijven sturen op kwaliteit en vernieuwende woonconcepten. In 2020 hebben we hiervoor het Zwols Pakket 1.0 en 2.0 ingevoerd.    
• Om goed in te kunnen spelen op  de veranderingen in de woningmarkt is het van belang dat er voldoende data beschikbaar is en aan elkaar gekoppeld kan worden. Hiervoor is een eerste aanzet gedaan met WoonInzicht, maar moet nog verder doorontwikkeld worden.

Vernieuwende woonstad
Naast groeien wil Zwolle de woningbouw ook vernieuwen. Verschillende maatschappelijke ontwikkelingen vragen om nieuwe woonconcepten. Wonen en zorg, wonen en werken, wonen en delen van voorzieningen, collectief wonen, beschermd wonen.  De gemeente wil inwoners meer ruimte en locaties bieden voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Solidaire leefstad
De samenleving verandert. We leven langer en blijven langer zelfstandig wonen. Daarbij is door decentralisaties in het sociaal domein een beweging op gang gekomen naar extramuralisering van de zorg. Passend woonaanbod en passende zorg die aansluit op de klantvraag is een actueel vraagstuk. Zeker in een sterk groeiende stad is het van belang dat voor iedere doelgroep een passende woning is te vinden en dat mensen zelfstandig kunnen blijven wonen, ook als ze zorg nodig hebben. Dat leidt tot de ontwikkeling van een gedifferentieerde woningvoorraad waarin voor iedereen die in Zwolle wil wonen plek is.

Duurzame deltastad

• Nieuwbouw is inmiddels gasloos. Daarmee is de woningbouw een aanjager voor de energietransitie in Zwolle. In de Warmtegids laat de gemeente zien in welke richting de energietransitie in de Zwolse wijken gaat plaatsvinden. Daarbij is het wel van belang dat de energietransitie betaalbaar is, met name ook voor de lagere inkomensgroepen.
• In het scenario van versterkte groei is het des te meer een uitdaging dat Zwolle zich klimaatadaptief en circulair ontwikkelt. De uitdaging ligt hierbij vooral in de bestaande stad en in het bijzonder in de particuliere voorraad.  

In 2021 werden de sterke groei van Zwolle. In 2021 is de vraag naar koop- en huurwoningen gegroeid en is groter dan het aanbod van koop- en huurwoningen. De trek uit de Randstad naar steden als Zwolle zet door, eerder dankzij dan ondanks de Corona Crisis. In 2021 steeg de woningprijs met 23% naar een gemiddelde verkoopprijs van € 405.000. De krapte op de woningmarkt is in 2021 verder toegenomen. De indicator staat eind 2021 op 0,9 wat betekent dat een woningzoekende uit 0,9 koopwoning kan kiezen.
In 2021 zijn 746 nieuwe woningen opgeleverd.  Deze laten zich als volgt onderverdelen:

• 46% goedkoop, 26% middelduur en 28% duur
• 68% eengezinswoningen en 32% appartementen
• 48% binnen bestaand stedelijk gebied,  52% uitleg
• 41% koop en 59% huur
• 72% sociale huur en 28% particuliere huur

Het aantal opleveringen blijft achter bij de beoogde 1.000 woningen gemiddeld per jaar. Een samenloop van factoren doet de productie vertragen, ondanks vele en goede inspanningen die te versnellen. Capaciteitsproblemen bij gemeenten, ontwikkelaars, bouwbedrijven en toeleveranciers zijn een oorzaak. Maar ook een tekort aan en hoge prijzen van bouwmaterialen. De beperkte oplosbaarheid van de stikstofproblematiek werkt verder vertragend in de voortgang van de woningbouw. Tenslotte zijn de relatief eenvoudige binnenstedelijke opgaven gerealiseerd, de grote opgaven als Zwartewaterallee, Oosterenk, Spoorzone en nieuwe Veemarkt betreffen grootschalige, integrale gebiedsontwikkelingen waar verschillende opgaven een plek en voortgang moeten krijgen. Integraal werken is beter, maar niet altijd sneller. In heel Nederland is in 2021 sprake van een achterblijvende bouwproductie (68.000 versus 100.000 woningen) met als gevolg een oplopend woningtekort.  
Door het woningtekort en de sterk stijgende prijzen van woningen staat de betaalbaarheid onder grote druk. In 2021 is daarom een Betaalbaarheidsagenda opgesteld. De agenda bestaat uit drie prioritaire onderdelen: versneld toevoegen van betaalbare woningen, het nemen van maatregelen om de woningbouw betaalbaar te maken en te houden en het ontwikkelen van experimenten met durf en lef.

In het kader van de Vernieuwende Woonstad is veel aandacht besteed aan Flexwonen uitmondend in een succesvolle Inspiratiesessie op 7 oktober. Zwolle leverde een bijdrage aan het atelier Rijksbouwmeester over Flexwonen en stelt een kwartiermaker aan om het beleid Flexwonen concreet te vertalen naar locaties en woningen.
Het programma Wonen en Zorg werd vastgesteld en is in dat kader onderzoek naar de behoefte aan seniorenhuisvesting in Zwolle. Rijksmiddelen zijn verworven voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals uitstromers beschermd wonen, arbeidsmigranten en statushouders.
In het kader van de Duurzame Deltastad is het Beleidskader Circulair bouwen vastgesteld, een belangrijk document voor ontwikkelaars en corporaties om de slag te maken van traditioneel naar circulair bouwen.

We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag, zodanig dat:

• Zwolle blijft bouwen; het aantal extra woningen sluit aan op de ontwikkeling van de jaarlijkse bevolkings-/huishoudensgroei. Het bouw- en ontwikkeltempo wordt komende jaren gericht op een gemiddelde van 1.000 woningen per jaar.
• Het woningbouwprogramma ( type, kwaliteit, segmentering en prijs/kwaliteitsverhouding) wordt afgestemd op de behoefte en gaat uit van de volgende kaders:
• Circa 60% van het Zwolse woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de bestaande stad.
• De gemiddelde verdeling uitgaat van de prijsdifferentiatie van 30-40-30 (goedkoop, middelduur en duur).  We sturen op een programma waarbij elke woning raak is.
• De nieuwe woningen voldoen aan de KEC-ambities en zijn daarmee toekomstbestendig.
• Er is ruimte voor innovatieve woonvormen en we experimenten met een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling.

Woonvisie: ruimte voor wonen , mei 2017

Ontwikkelstrategie Wonen , 2019

Ed Anker

• We werken samen met onze partners, regiogemeenten en provincie aan een evenwichtig woningbouwprogramma. Op stedelijk niveau sturen we op een ongedeelde stad met woningen voor iedereen. In ons programma vormen de ambities uit de Woonvisie het uitgangspunt. We blijven daarbij goed inspelen op de (toekomstige) woonbehoeften en gewenste woonmilieus.
• Vanuit de Ontwikkelstrategie en het woningbouwprogramma hebben we steeds meer sturing en regie op de voortgang van de projecten om zo voldoende woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.  
• Vanuit de MIRT afspraken nemen we deel aan het kernteam voor de Verstedelijkingsstrategie voor de Regio Zwolle.
• We nemen deel aan de pilot Energietransitie in Berkum om ervaring op te doen voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
• Samen met het energietransitieteam en partners werken we aan de duurzaamheidsagenda.
• We werken verder aan WoonInzicht, een digitaal platform waarin actuele marktinformatie beschikbaar is vanuit de verschillende partijen op de woningmarkt. Hierdoor krijgen we inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen op de Zwolse woningmarkt en kunnen we daar snel op inspelen door middel van datagedreven beleidskeuzes. Inmiddels is het interne dashboard van het Woonprogramma doorontwikkeld als track & trace systeem, om meer grip te krijgen op de regisseursfunctie. In 2021 werken we volop verder aan de doorontwikkeling van WoonInzicht, met onder anderen een externe versie van het dashboard Woonprogramma en een dashboard voor sociale huur.

• Voor de uitbreiding van het aantal woningen is in 2021 intensief met het Rijk en de Regio gewerkt aan een verstedelijkingsstrategie voor de Regio Zwolle.
• In het voorjaar van 2021 zijn de regionale woonafspraken 2021-2025 met de provincie Overijssel vastgesteld als kader voor de lokale woonagenda’s. Waren de vorige afspraken nog gericht op het contingenteren van de nieuwbouw, de nieuwe afspraken staan in het teken van drie woonstrategieën om daarmee de grote opgave van West Overijssel, kwantitatief als kwalitatief, te realiseren, in relatie met de verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle.
• Om de regie en sturing op de woningbouwopgave goed te faciliteren is in samenwerking met het Concilium de "Zwolse aanpak voor een integrale gebiedsontwikkeling" opgesteld en een Routekaart voor de kleinere projecten en initiatieven. Hiermee hebben gemeente en marktpartijen een uniforme aanpak vastgesteld.
• WoonInzicht is doorontwikkeld waarbij de focus is gelegd op het ontwikkelen van een stoplichtsysteem voor het monitoren van het woningbouwprogramma (sociale huur/goedkoop-middelduur-duur). Het instrument zal worden geïmplementeerd in de routekaart. Daarnaast is een Monitor Wonen 2021 aan de raad gestuurd.

Er wordt een voordelig resultaat gerealiseerd van € 8.227 door een klein nadeel van € 1.773 op de llasten en een voordeel van € 10.000 op de baten.

De extra inkomsten van € 10.000 hebben betrekking op de afrekening van een stimuleringsregeling woningbouwprojecten.

• In 2021 is voor de gebiedsontwikkelingen in de Zwartewaterallee en in de Spoorzone met succes twee aanvragen voor Bouwimpuls ingediend en zijn daaruit bijdragen gekregen van respectievelijk € 4,3 en € 19,4 miljoen. De Spoorzone is daarbij aangemerkt als één van de prioritaire woningbouwlocaties.
• Van de nieuwe woningen zijn er 103 als zorgwoningen te kwalificeren.
• Bij Westenholte Stins is het matenplan voor het project afgerond,  inbegrepen de wensen van een aantal aanwonenden. Op grond hiervan zijn een aantal onderzoeken afgerond en het uitwerkingsplan afgerond. Het uitwerkingsplan is vervolgens voor overleg naar partners als de provincie en het waterschap gestuurd. Met die inbreng heeft het ontwerp-uitwerkingsplan samen met de ontwerp-beschikking hogere grenswaarden geluid aan het eind van het jaar ter inzage gelegen. Hiertegen is een zienswijze ingediend. Besluitvorming hieromtrent is voorzien in 2022.
• Voor de Hanzebad is de aanbestedingsprocedure voor de ontwikkeling van de locatie gevoerd. Via een Concurrentiegerichte Dialoog is eerst met vijf en later drie partijen een ontwerp gemaakt voor de ontwikkeling van de locatie. In het plan komen ongeveer 200 woningen, waarvan 50 sociale huurwoningen, en maximaal 4.000 m2 voorzieningen. Begin 2022 worden de ontwerpen met een financieel bod door de drie partijen ingediend.
• Het voorontwerp bestemmingsplan Wythem is in procedure gebracht. Er zijn diverse onderzoeken gedaan, zoals een bodemonderzoek, archeologische proefsleuvenonderzoek en een Bomen Effect Analyse (BEA).  
• Als gevolg van de rechtszaak die loopt tussen gemeente en de Zwolsche Kegelbond is de planning voor de herontwikkeling van de Stilohal geactualiseerd. De raad is hierover geïnformeerd, in combinatie met een beschrijving van de stand van zaken.

Investeringsagenda wonen

Westenholte Stins

Wijthmen, anterieure overeenkomst

Woonimpuls

Voorbereidingskrediet Stilohal

Voorbereidingskrediet Hanzebad

Voorbereiding aanvraag Volkshuivestingsfonds

Flex wonen

Gemeentelijke grondexploitaties Wonen:

*Stadshagen

*Stadshagen de Tippe

*Stadshagen Breezicht Noord

*Oude Mars

*Kraanbolwerk

*Stinspoort

*Geert Grootestraat

*Langeholteweg

* Bos & Buitenplaats

Hieronder wordt een financiële toelichting gegeven op de projecten, de inhoudelijke toelichting is opgenomen onder de toelichting "realisatie kredieten".

Stilohallocatie en Hanzebadlocatie
In 2021 zijn voor deze projecten de voorbereidingskosten tot en met 2020 overgeheveld van grondexploitaties naar voorbereidingskredieten. Conform de BBV mogen deze voorbereidingskredieten niet worden verantwoord onder de grondexploitaties.

Grondexploitatie Geert Grootestraat
De grondexploitatie is per eind 2021 afgesloten, waarbij in 2021 een wistafdracht heeft plaatsgevonden van € 1.072.541 mln.

Grondexploitatie Langeholteweg
De grondexploitatie is per eind 2021 afgesloten, waarbij in 2021 een verliesneming heeft plaatsgevonden van € 733.800.

Grondexploitatie Kraanbolwerk
Op het restantkrediet per eind 2021 is een nadelig saldo te zien. Dit wordt veroorzaakt doordat in 2021 een tussentijdse winstafdracht heeft plaatsgevonden (conform regelgeving BBV) van € 638.149.