Fysiek domein

Het grondbeleid, zoals beschreven in de verplichte paragraaf grondbeleid, ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente, waarbij direct en indirect met inzet van financiële- en juridische instrumenten bij wordt gedragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Zwolle. Duurzaamheid is uitgangspunt bij al ons handelen. Bij het vaker ontbreken van financieel rendabele ontwikkelingen, wordt gezocht naar de maatschappelijke effecten en het maatschappelijk rendement. Dit om de stedelijke ontwikkeling op gang te houden. Met een situationeel grondbeleid wordt, afhankelijk van de concrete situatie, bepaald welke werkwijze en rolneming wordt aangenomen, dit met inachtneming van de wet- en regelgeving. Daarbij zijn naast de inhoudelijke (beleids)kaders ook expliciet de financiële kaders meesturend.

Grondbeleid is faciliterend aan de doelen 5.1.1 en 6.1.2 en 6.2.1. Indicatoren bedrijventerreinen en woningbouw zijn daarom opgenomen bij economie en wonen.

De diverse grondexploitatie-projecten die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. De projectoverzichten bij deze doelen geven inzicht in de totale investeringskosten in 2021 en de restantkredieten per 31-12-2021.
De kredieten 2021 zijn gebaseerd op de MPV 2021 en de separate besluiten die in 2021 zijn genomen. Deze zullen op basis van de MPV 2022 in 2022 worden geactualiseerd.  Voor verdere onderbouwing wordt verwezen naar de MPV 2022.

We ondersteunen de ruimtelijke ontwikkeling van de stad door middel van actief of faciliterend grondbeleid, zodanig dat:

• Er voldoende ruimtelijke projecten in voorbereiding en uitvoerend zijn om de (toekomstige) huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren, zowel actief als facilitair.
• De ambities op het gebied van wonen, werken en recreëren tot stand worden gebracht.
• De ambities op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en de overige duurzaamheidsaspecten bij ruimtelijke projecten ook financieel in beeld wordt gebracht en hierover transparante besluitvorming kan plaatsvinden en deze tot stand kunnen worden gebracht.
• Er actief wordt geacteerd op het eigen grondbezit en de actieve exploitaties tegen een financieel aanvaardbaar resultaat worden ontwikkeld.
• De markt wordt gestimuleerd om haar aandeel te nemen in de ruimtelijke ambities van de stad.
• Bij het beheer van gronden de marktbenadering van toepassing is.

Nota grondvoorraadbeleid

Meerjaren prognose vastgoed 2021

Nota van uitgangspunten MPV

Grondprijzennota

René de Heer

• Het uitvoeren van risicodragende grondexploitaties (in exploitatie genomen gronden).
• Het beheren van in voorraad zijnde gronden (niet in exploitatie genomen gronden, verhuurde gronden, erfpachtgronden en gronden met recht van opstal).
• Het faciliteren van initiatieven die er in de markt zijn.
• Proactief opereren samen met de markt om een mogelijke versnelling in de woningbouw te bewerkstelligen.
• Toetsing van nieuwe initiatieven en ontwikkelingen van derden.
• Het tijdelijk anders gebruiken/bestemmen van gemeentelijke gronden en inzetten daar waar mogelijk.
• Het wegnemen van belemmeringen bij initiatieven en ontwikkelingen, vooral binnenstedelijk.
• Alert blijven met betrekking tot mogelijke landelijke experimenteerruimte bij het maken van grondexploitaties in complexe gebieden.
• In het verlengde van het proces van de Omgevingsvisie mede opstellen van nieuw gemeentelijk handelingsperspectief (van product- naar procesdenken).
• Het mogelijk maken van een integrale financiële verantwoording van ruimtelijke initiatieven (actief en facilitair).
• Als onderdeel van de Begroting 2021 wordt ter uitvoering van dit doel voorgesteld om in te stemmen met bestedingsvoorstel F (golfcourse). Sinds 1993 is de Golfclub Zwolle actief en is er een relatie met Gemeente Zwolle. Destijds is een erfpachtovereenkomst gesloten met de golfclub waarin afspraken zijn gemaakt over onder andere de erfpachtcanon en het onderhoud van het groen op de golfbaan. De laatste jaren heeft de Golfclub het financieel moeilijk en is sprake geweest van veel achterstallig onderhoud. In de beslisnotitie ‘Verlaging erfpachtcanon Golfcourse’ wordt voorgesteld om als als tegemoetkoming de huidige erfpachtovereenkomst open te breken. De uitgebreide toelichting hierop vindt u beslisnota, die is geagendeerd als onderdeel van het Najaarsmoment 2020.

Zie toelichting op realisatie doel 2021

Binnen dit doel gaat het om de integrale sturing op het totaal resultaat van ons grondbeleid in relatie tot de voorziening en reserve Vastgoed. De diverse afzonderlijke grondexploitaties die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2.
Voor verdere onderbouwing van het totaal resultaat en de afzonderlijke grondexploitaties wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2022.

De financiële verantwoording van de baten en lasten van het onderdeel grondbeleid is ingewikkeld. Tegenover kosten en opbrengsten staan toenamen en afnamen van boekwaarde van terreinen of gronden. Hierdoor worden afwijkingen zowel aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant meegenomen. Omdat alle winstafdrachten eerst worden gestort in de reserve en vervolgens bij vrijval van resultaat weer worden onttrokken aan de reserve ontstaan ook hier grotere afwijkingen.  In deze toelichting is getracht om deze afwijkingen inzichtelijk te maken. Dat betekent wel dat deze toelichting  behoorlijk financieel-technisch is getint.

Samenvattend is in 2021 een voordelig resultaat gerealiseerd van € 3,278 miljoen. Op de grondexploitaties is een voordelig resultaat behaald van € 3,299 miljoen, op de nnieg-gronden een nadelig resultaat van € 101.309 en op overige gronden een voordelig resultaat van € 79.690.

Het voordelig resultaat op de grondexploitaties bestaat volledig uit de extra afdracht vanuit de reserve Vastgoed aan  de algemene middelen. De geraamde vrijval bedroeg € 24,0 miljoen. De werkelijke vrijval op dit doel bedraagt € 27,3 miljoen, hetgeen op programma 10 wordt toegevoegd aan de algemene concernreserve en strategische investeringsagenda.

De lasten en de baten zijn € 31,235 miljoen en € 27,155 miljoen lager dan geraamd. In onderstaande toelichting worden deze afwijkingen verklaard.
De lagere lasten kunnen worden verdeeld naar; grexen € 31,470 miljoen lager, nniegg € 231.235 hoger en  overige gronden € 3.908 hoger.
De lagere baten hebben betrekking op; grexen € 27,368 miljoen lager, nniegg € 129.926 hoger en overige gronden € 83.597 hoger.

Grondexploitaties
De geraamde lasten en baten voor grondexploitaties zijn gebaseerd op de Meerjaren prognose vastgoed 2021. Via een raadsbesluit is in 2021 de grondexploitatie Voorsterpoort-oost vastgesteld.

De lasten zijn € 31,470 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd:

• De kosten grondexploitaties 2021 waren geraamd op € 37,438 miljoen, de werkelijke kosten bedroegen € 22,755, waarmee de kosten € 14,683 miljoen lager zijn dan begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat de kosten op de diverse grexen over de jaren heen lopen.
• De kosten zijn € 0,651 miljoen lager doordat de kosten op de voorbereidingskredieten Hanzebad en Stilohal zijn afgeboekt en overgeheveld vanuit de grondexploitaties conform de voorschriften BBV.  
• De stortingen in en onttrekkingen uit de voorzieningen geven een saldo van €0,598 miljoen aan hogere lasten. Er is een bedrag van € 6,751 miljoen meer gestort in de voorziening Vastgoed en een bedrag van € 6,153 miljoen meer onttrokken uit de voorziening Voorsterpoort.
• De afname van de boekwaarde terreinen is lager omdat de opbrengsten grondexploitaties lager zijn dan begroot. De afname was geraamd op € 52,519 miljoen, de werkelijke afname bedraagt € 35,785 miljoen. Dit resulteert in een verschil van € 16,734 miljoen lagere lasten.

De baten zijn € 27,368 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt opgebouwd:

• De opbrengsten grondexploitaties 2021 waren geraamd op € 52,519 miljoen, de werkelijke opbrengsten bedroegen € 35,785 miljoen, waarmee de opbrengsten € 16,734 miljoen lager zijn dan begroot.
• De toename van de boekwaarde terreinen is lager dan begroot. De toename was geraamd op € 61,438 miljoen (€ 37,438 kosten +€ 24,000 winstnemingen), de werkelijke toename bedraagt € 50,804 miljoen (€ 22,755 kosten + € 28.783 winstnemingen – € 0,734 verliesneming). Dit resulteert in een verschil van € 10,634 miljoen lagere baten.

Een analyse van de grondexploitaties per complex is terug te vinden in de paragraaf grondbeleid en de Meerjaren prognose vastgoed 2022.

Nnieg-gronden
Voor de nnieg-gronden waren de lasten € 231.235 hoger. Omdat de baten eveneens € 129.926 hoger  waren, is per saldo een nadelig resultaat ontstaan van € 101.309.

De hogere lasten van € 231.235 worden veroorzaakt door een hogere actuele taxatie van € 184.761 ten opzichte van de boekwaarde voor de ingebrachte NIEGG-gronden. Daarnaast viel de OZB en andere belastingen € 46.253 hoger uit dan geraamd.
De hogere baten van € 129.926 worden gerealiseerd doordat losse grondverkopen een incidentele meeropbrengst genereren van € 295.069. Door de verkoop van deze gronden is in het lopend jaar echter wel € 165.143 minder aan structurele inkomsten ontvangen.

Erfpacht en verhuurde gronden
Op de verhuurde gronden (erfpacht en opstal) is een voordelig resultaat van € 79.690 gerealiseerd. De lasten waren € 3.908 hoger, maar de baten waren € 83.597 hoger. Dit voordelig resultaat wordt gerealiseerd door meer pacht-inkomsten dan begroot en afrekening subsidie uitkoopregeling. De hogere lasten van € 3.908, worden voornamelijk veroorzaakt door afwijkingen op de OZB en andere belastingen.

Afwijking op stortingen en onttrekkingen reserves
In 2021 is € 10.936.654 meer gestort in de reserves dan geraamd.

• In 2021 is € 28.782.877 miljoen aan gerealiseerde winst vanuit de grondexploitaties afgedragen en gestort in de reserve Vastgoed. Dat is € 4.782.877 meer dan de begrote winst van € 24.000.000. Het betreft tussentijdse winstneming en definitieve afsluiting van projecten op doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. Voor een nadere onderbouwing van de reserve vastgoed wordt verwezen naar de Meerjaren prognose vastgoed 2022 en de bijlage “verloop reserves” in de jaarrekening.
• Vanuit de voorziening Voosterpoort is € 6.153.777 vrijgevallen en gestort ten gunste van de reserve Vastgoed. Voor het geactualiseerde verlies op de grondexploitatie Voorsterpoort is binnen de algemene voorziening vastgoed ‘een voorziening’ getroffen ten laste van de reserve Vastgoed (zie hieronder bij afwijking op de onttrekkingen reserves).  

In 2021 is € 10.133.960  meer onttrokken uit de reserves dan geraamd.

• Op basis van de winstafdracht en het geraamde beslag op de reserve Vastgoed is in 2021 € 27.299.114 aan surplus vanuit de reserve Vastgoed afgedragen aan de algemene concernreserve en strategische investeringsagenda (SIA). Dit is een extra afdracht van € 3.299.114 ten opzichte van de begrote € 24.000.000. Dit saldo valt op dit doel als resultaat vrij en wordt op programma 10 aanvullend gestort in de algemene concernreserve en strategische investeringsagenda (SIA).
• De onttrekking uit de reserves is hoger door een dotatie aan de algemene voorziening vastgoed van € 6.751.931. Dit is een overheveling geweest van de voorziening Voorsterpoort.
• Er heeft een correctie op de onttrekkingen plaatsgevonden van € -650.886. Op basis van de regelgeving BBV ten aanzien van voorbereidingskredieten zijn voor locatie Hanzebad en Stilohal de onttrekkingen uit de reserves binnen de grondexploitaties gecorrigeerd. De gecorrigeerde onttrekking op de reserve incidentele bestedingen bedraagt € -461.899 en op de reserve Vastgoed € - 188.987.
• Daarnaast is de onttrekking uit de reserve Vastgoed € 733.801 hoger in verband met verliesneming Langenholterweg. Dit project is in 2021 afgesloten met een nadelig resultaat.

De diverse grondexploitatie-projecten die bijdragen aan de realisatie van onze doelen op het gebied van economie, ruimte en wonen zijn opgenomen onder de desbetreffende doelen 5.1.1, 6.1.2, 6.2.1 en 6.2.2. De projectoverzichten bij deze doelen geven inzicht in de totale investeringskosten. Voor verdere onderbouwing wordt verwezen naar de MPV 2022.  

Nutsvoorziening Voorsterpoort

Slagboominstallatie Voorsterpoort