Fysiek domein

De gemeente Zwolle heeft regie op vastgoed waarbij het draait om maatschappelijk waardecreatie vanuit de activiteiten in het gebouw. Het gaat hierbij voornamelijk om het huisvesten van functies die erop zijn gericht om de aantrekkingskracht van Zwolle te versterken. Diverse maatschappelijke organisaties in de stad maken voor hun activiteiten gebruik van gemeentelijk vastgoed. We zien ons gemeentelijk vastgoed als een middel om ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkelingen en activiteiten te faciliteren of aan te jagen. Door focus te leggen op vraagstukken die spelen binnen de stad vanuit een maatschappelijke context, kan het gemeentelijk vastgoed de maatschappelijke betrokkenheid en cohesie in de wijken en stad versterken.

Vastgoedmanagement realiseert een optimale afstemming tussen de verschillende opgaven in de stad (huisvestingsvragen) en aanbod. We streven naar een solide en duurzame vastgoedportefeuille, die inspeelt op de maatschappelijke vraag en gericht is op financiële stabiliteit. Daarnaast dient het gemeentelijk vastgoed toekomstbestendig te zijn en kan het een belangrijke bijdrage leveren aan de strategische opgave, zoals de "energietransitie". Door een brede aanpak van verduurzaming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontstaan kansen om deze transitie verder vorm te geven. De routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed voor de gemeente Zwolle is in ontwikkeling en zal dit proces vormgeven.

De kern van ons gemeentelijk vastgoedbeleid is vastgelegd in een Nota Vastgoed-management. Dit beleidsdocument is in 2013 vastgesteld. Actualisatie hiervan zal resulteren in een nieuwe Kadernota Vastgoedmanagement. Het monitoren van de maatschappelijke en financiële prestaties van de vastgoedportefeuille is een continu proces, met aandacht voor de huurders-tevredenheid, kwaliteit van gebouwen en afstemming van vraag naar en aanbod van vastgoed.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. In het jaar 2021 hebben we ons reguliere werk op een goede wijze uit kunnen voeren en is er geanticipeerd op ontwikkelingen rondom Covid-19. Een nieuw proces is opgestart om in 2022 te komen met routekaart voor het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. We hebben daarnaast meer ingezet op om verhuur toekomstbestendig te maken, door kosten en opbrengsten in balans te brengen. Het beheer wordt daarmee zoals gewenst steeds verder geprofessionaliseerd.

Daarnaast zijn in 2021 de voorbereidingen getroffen om te komen tot een programma Maatschappelijke Voorzieningen. Ontwikkelingen welke dit noodzakelijk maken zijn:

1. Groei van de stad
2. Behoefte aan meer samenhang en meer samengestelde voorzieningen: van “ iedereen een eigen plek”,  naar “een plek voor iedereen”.
3. Onze werkwijze voldoet niet meer

Deze aanleiding heeft geresulteerd in een opzet voor een nieuwe werkwijze en aanpak. Die nieuwe werkwijze heeft tot doel om de strategische opgaven en de sectorale ambities te vertalen naar het wenselijke voorzieningenaanbod in de wijken en hoeveel ruimte dit vraagt in de toekomst. Deze ‘schakelfunctie’ is er op dit moment niet. Het Programma Maatschappelijke Voorzieningen heeft primair tot doel om dat op te lossen. (besluitvorming in voorjaar 2022)

Er zijn verder geen afwijkingen te melden voor het jaar 2021.

Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad, zodanig dat:

• Een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille wordt gerealiseerd die is gericht op zowel maatschappelijke vraag als op financiële stabiliteit;
• Maatschappelijke en culturele vraagstukken m.b.t. huisvesting worden gefaciliteerd en de huurders-tevredenheid in stand blijft of stijgt;
• Er een goede afstemming tussen vraag en aanbod is;
• Een maximale bijdrage wordt geleverd aan de energietransitie door de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed;
• De kwaliteit van de gebouwen in stand blijft en door het optimaliseren van de onderhoudssystemen een reductie van kosten gerealiseerd kan worden.

Nota Vastgoedmanagement

René de Heer

Professionalisering vastgoedmanagement
Het vastgoedmanagement van de gemeente is zich constant aan het professionaliseren. Niet alleen de manier waarop het vastgoed wordt gemanaged is daarbij veranderd, ook de rolopvatting van vastgoedmanagement ten opzichte van de gemeentelijke organisatie. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven.

Door de inzet op professionalisering van het gemeentelijke vastgoedmanagement ontstaat meer grip op de vastgoedportefeuille. Pro-actief zal ook in 2021 ingezet worden op verdere professionalisering door het verbeteren van de ontsluiting van objectinformatie  en contractbeheer binnen de onderhoudscyclus.

Binnen de gemeentelijke organisatie wordt ons vastgoed en aanwezige vastgoedexpertise steeds meer ten dienste gesteld van de gewenste en noodzakelijke ontwikkelingen in de stad. Wij ontwikkelen ons als dé vastgoedadviseur voor het huisvesten van maatschappelijke opgaven. Daarbij wordt stevig ingezet op relatiemanagement richting onze huurders en partners in de stad.
Door een intensievere samenwerking tussen de gemeentelijke relatiebeheerders  en objectbeheerders  binnen onze vastgoedportefeuille, kunnen we sneller en efficiënter blijven inspelen op wensen van onze huurders en ontwikkelingen in de stad.

Leegstand
We blijven binnen de vastgoedportefeuille inzetten op hernieuwde verhuur van leegstand door marktverkenning en het toepassen van alternatieve (maatschappelijke) concepten van leegstaand vastgoed. Er wordt gestuurd op minimalisatie van leegstand.

Verkoop
Het beheren en exploiteren van gebouwen is geen corebusiness van de gemeente. De inzet van gebouwen is een middel om het voornaamste doel van de gemeente te bereiken: het creëren van een aantrekkelijke een leefbare stad. Door ons te focussen op deze kerntaak, zetten we in op de verkoop van objecten die geen invulling geven aan deze kerntaak.

Verduurzaming
We zetten hoog in op de verduurzaming van onze vastgoedportefeuille door de toepassing van de routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Daarnaast gaan we het onderhoud duurzaam uitvoeren en laten we het gemeentelijk vastgoed bijdragen aan de energietransitie door daken maximaal te benutten voor opwek van duurzame energie.

Financiële stabiliteit:
Wordt gerealiseerd door het generen van structurele opbrengsten door verhuur en incidentele revenuen door verkoop, hetgeen resulteert in structurele financiële effecten. Een verbeterd inzicht op onderhoudskosten scherpt een de financiële sturing verder aan.

Alle activiteiten binnen dit doel zijn ingebed in beheer- en werkprocessen. Er zijn geen afwijkingen te melden voor het jaar 2021.
Als bijzonderheid is te melden dat gestart is met het opzetten van een routekaart verduurzamen maatschappelijk vastgoed. Deze wordt in het 1e kwartaal van 2022 afgerond waarna deze ter besluitvorming aan de nieuwe gemeenteraad zal worden voorgelegd. Daarnaast zijn de voorbereiding getroffen voor de verkoop van een viertal gebouwen. De levering wordt voorzien eind 2022.

De lasten en de baten laten een voordelig resultaat zien van € 3.024.899 en € 586.698. Omdat er € 2.810.508 minder is onttrokken uit de reserves, wordt uiteindelijk een voordelige saldo gerealiseerd van € 801.089.

Het voordeel op de lasten van € 3.024.899 wordt gerealiseerd door:

• In 2021 is er minder onderhoud gepleegd waardoor de lasten € 3.044.523 lager zijn ten opzichte van de begroting.
• Hogere lasten van € 447.759 doordat er een desinvestering heeft plaatsgevonden op de activa panden. Dit betreft het afboeken van de activa van pand Buitengasthuisstraat WRZV dat niet meer in bezit is in verband met verkoop. Hier staan eveneens inkomsten tegenover.  
• In 2021 zijn niet alle werkzaamheden uitgevoerd en is het budget niet volledig besteed voor drie onderdelen. Hierdoor worden de al gereserveerde middelen van € 221.673 in de reserve nutvw-fysiek niet onttrokken, zodat deze activiteiten in 2022 kunnen worden afgerond.
  • Inventarisatie loden leidingen:  € 41.691 lagere kosten.
  • Asbest inventarisatie: € 160.245 lagere kosten.
  • Uitbreiding carillion Peperbus: € 19.737 lagere kosten
• Lagere kosten van € 169.938 voor de aanpassing van de ventilatie buitengasthuisstraat. Dit zelfde bedrag is ook minder onttrokken uit de reserve incidentele middelen.
• De overige € 36.524 aan lagere lasten heeft te maken met afwijkingen op kosten voor gas, water, elektra en de OZB.

Het voordeel op de baten van € 586.698 wordt gerealiseerd door:

• In 2021 is er € 254.735 meer aan baten ontvangen ten opzichte van de begroting door de verkoop van een pand.
• Er zijn extra inkomsten van € 383.531 gegenereerd, omdat we meer kosten hebben kunnen doorbelasten naar de huurder. Dit is een gevolg van het beter sturen op huurders-en verhuurderskosten, met andere woorden een betere demarcatie op beheer en onderhoud.
• Voor de regeling tegemoetkoming verhuurders sportaccommodaties COVID-19 (TVS) is per saldo € 31.475 minder ontvangen dan begroot.
• Daarnaast zijn er diverse kleine afwijkingen die een nadeel geven van € 20.093 op de baten.  

Het nadeel van € 2.810.508 door lagere onttrekkingen aan reserves wordt veroorzaakt door:

• Een lagere onttrekking van € 221.673 uit reserve nutvw-fysiek voor de opdrachten die doorlopen in 2022.
• Een lagere onttrekkingen van € 2.418.897 aan de reserve onderhoud in verband met het minder uitgevoerde onderhoud in 2021. De planning is dat dit in 2022 wordt uitgevoerd.
• Daarnaast is voor de aanpassing van de ventilatie buitengasthuisstraat € 169.938 minder onttrokken uit de reserve incidentele middelen.

Verduurzamen diverse panden met 100% BTW

Plaatsing zonnepanelen

Verduurzaming diverse panden

Cultuurhuis Stadshagen, verbouwing begane grond

Verbouwing ANNO-Melkmarkt 41

Voorbereidingskrediet De Pol

Statenzaalcomplex-Diezerstraat 80

De Basis-Luttekestraat 35

Aankoop voedselbank

Voorbereiding de Wheeme

Voorbereidingskosten Overtoom 1

Blijmarkt 25-Brandveiligheid

Verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Voorbereiding maatschappelijke voorzieningen Stadshagen

Afgesloten projecten
In 2021 zijn een aantal projecten afgesloten:

• Project voorbereidingskosten Overtoom is in 2021 afgerond en afgesloten.
• Project verduurzaming diverse panden is in 2021 afgesloten. De investering is € 364.000 lager dan geraamd, omdat er een apart voorstel komt voor de routekaart verduurzaming. De onderschrijding valt vrij ten gunste van de algemene middelen. Doordat lagere kosten van circa € 364.000 niet worden geactiveerd zullen de structurele kapitaallasten naar beneden worden bijgesteld in de begroting 2022.
• De verbouwing van Cultuurhuis Stadshagen is met een klein voordeel afgesloten. Dit resultaat is vrijgevallen naar de algemene middelen. Doordat lagere kosten niet worden geactiveerd zullen de structurele kapitaallasten naar beneden worden bijgesteld in de begroting 2022.