Fysiek domein

De ontwikkeling van de fysieke leefomgeving wordt meer en meer ter hand genomen door ontwikkelaars, organisaties, particuliere initiatiefnemers, etc. Deze partijen vragen om ruimte om hun plannen te verwezenlijken. Vanuit het streven naar ruimtelijke kwaliteit en een toekomstbestendige leefomgeving gaan we met de partijen in gesprek om aan de voorkant een gezamenlijk beeld te vormen van de kaders en bijdrage aan het versterken van de ruimtelijke structuur. We denken mee met de initiatiefnemers en bieden maatwerk volgens heldere processen. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met de belangen van de omgeving. Daarmee dragen de initiatieven bij aan de verdere ontwikkeling van de gemeente Zwolle.

2021 is een jaar waarin aan veel verschillende gebiedsontwikkelingen, locatieontwikkelingen en bouwplannen werd gewerkt. Met een in september vastgestelde Omgevingsvisie zijn de ambities, het beleid, de opgaven en de kaders op strategisch niveau helder beschreven voor initiatiefnemers, dat is winst. Ook is in 2021 samen met het Concilium de “Routekaart” opgesteld. De Routekaart is een eenduidige werkwijze voor gebieds- en complexe locatieontwikkelingen. Het proces is hiermee voor iedereen helder beschreven; welke stappen, welke producten, welke overeenkomsten, welke besluitvorming en participatiemomenten.

We zorgen voor een stad met ruimtelijke kwaliteit en heldere toekomstbestendige ruimtelijke structuren op niveau van concrete projecten en initiatieven, zodanig dat:

• Altijd bewust geschakeld wordt tussen de schalen (ingrepen op gebouwniveau hebben effect op stad en ommeland).
• Projecten en initiatieven bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke structuur en de ruimtelijke kwaliteit.
• Partijen uitgedaagd worden om waarde en kwaliteit toe te voegen aan de fysieke leefomgeving.
• We bijzondere aandacht hebben voor plekken waar nieuwe dynamiek kan ontstaan.
• Er kansen benut kunnen worden door opgaven met elkaar te verbinden, o.a. op het gebied van klimaatadaptatie, energie, circulariteit, cultuurhistorie, gezondheid en sociale opgaven.
• Er voldoende aandacht is voor participatie en communicatie met de omgeving.

Structuurplan Zwolle 2020

Welstandsnota

Vigerende bestemmingsplannen

Ontwerp Omgevingsvisie

Omgevingsvisie deel 1: kernopgaven en ambities

Ed Anker

• Het doen van ruimtelijke verkenningen & stedenbouwkundige studies, het opstellen uitgangspunten en kaders voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Eventueel ook het opstellen van visies en beeldkwaliteitsplannen.
• Het ontwerpen van openbare ruimte, verkavelingen, landschaps- en inrichtingsplannen.
• Het strategisch en integraal afwegen van nieuwe ruimtelijke initiatieven (NRI).
• Nadere identificatie van deze NRI door het opstellen van Startnotities met een Intentieovereenkomst (IOK) voor het bepalen van de ruimtelijke opgave. In de startnotitie worden uitgangspunten meegegeven voor een verkennend stedenbouwkundig ontwikkelingsplan.
• Het begeleiden van (bouw)plannen.
• De begeleiding van complexe NRI's of andere nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt projectmatig opgepakt (zie projecten). Er wordt een bijdrage gedaan aan deze projecten voor de kosten in fase 0 en 1, ten behoeve van het doen van ruimtelijke verkenningen en stedenbouwkundige studies, het opstellen van uitgangspunten en kaders, en eventueel ook het opstellen van visies en beeldkwaliteitsplannen. De kosten voor vervolgfasen komen voor rekening van de initiatiefnemer of andere aanvullende middelen en worden op basis van een projectopdracht beschikbaar gesteld.
• Regulier overleg met provincie, waterschap, GGD,  veiligheidsregio, omgevingsdienst en Rijkswaterstaat in de Omgevingstafel IJsselland om nieuwe plannen al op voorhand te bespreken, zodat aandachtspunten bij verder ontwerp en uitwerking kunnen worden meegegeven aan de initiatiefnemer.
• Uitwerking geven aan het Architectuurmanifest Zwolle, via bijeenkomsten, faciliteren van het ZAP, en bijdrage leveren aan de Zwolse Architectuur Biënnale.
• De ambities en maatregelen vanuit klimaatadaptatie (de Zwolse Adaptatie Strategie), toegankelijkheid, energietransitie en gezondheid worden verwerkt in ruimtelijke plannen.
• De invoering van de Omgevingswet heeft invloed op de rol van de medewerkers die betrokken zijn bij de begeleiding van ruimtelijke initiatieven. Onderdeel van de implementatie van deze wet is een opleidingsprogramma, waar het onderwerp “omgevingsbewustzijn” deel van uitmaakt. De vertraagde inwerkingtreding maakt daarnaast dat ook in 2021 formatieve inzet nodig is. Als onderdeel van de Begroting 2021 wordt ter uitvoering van dit doel voorgesteld om in te stemmen met bestedingsvoorstel 26.
• Bij zienswijzen tegen Wabo-aanvragen voor bouwen en/of ander gebruik wordt bekeken of een gesprek tussen bezwaarmakers en aanvrager mogelijk is.
• Als onderdeel van de Begroting 2021 wordt ter uitvoering van dit doel voorgesteld om in te stemmen met bestedingsvoorstel 28 (integrale gebiedsaanpak Holtenbroek en Aa-landen). In Holtenbroek staan vele projecten op stapel en zijn veel thema’s actueel, zoals onderwijshuisvesting, woningbouwontwikkeling en renovaties, leefbaarheidsvraagstukken en energietransitie (geothermie). In het kader van de samenwerkingsovereenkomst ‘Kleurrijk Holtenbroek’ hebben woningcorporaties en gemeente afgesproken tot een praktische afstemming van activiteiten. De aanpak is nog met name fysiek. Met de inzet van een programmamanager kan gedoseerd de eerste stap worden gezet naar een meer integrale programmering en aanpak.

Vanaf eind 2021 wordt er voor de gebiedsontwikkelingen en complexere locatieontwikkelingen gewerkt met de “Routekaart”, de nieuwe eenduidige wijze van projectmatig werken. De startnotities van de gebiedsontwikkelingen en complexe locatieontwikkelingen worden ter informatie of besluitvorming aan de raad aangeboden.

Voor de initiatiefnemers van nieuwe ruimtelijke initiatieven blijven we het proces optimaliseren. Voor de reguliere locatieontwikkelingen en bouwplannen wordt sinds 2021 gewerkt met een procesbrief waarin heldere afspraken met de initiatiefnemer worden gemaakt over de kaders en uitgangspunten, de participatie, het proces en de kosten. Op de website van het NRI proces is een animatiefilmpje geplaatst waarin voor de initiatiefnemers helder wordt uitgelegd welke processtappen nodig zijn voor een nieuw ruimtelijk initiatief.   

Er is een start is gemaakt met het praktisch afstemmen van de projecten in Holtenbroek en Aalanden. Naast de planning over de werkzaamheden die voortkomen uit de projecten gaat het ook over de het inpassen van de projecten in de wijk waarbij aandacht is voor parkeren, groenvoorzieningen, speelplekken en klimaatmaatregelen. Omdat de projecten een grote invloed hebben op de uitstraling van de wijk is het ook van belang om  naast deze projecten te kijken op welke wijze deze wijken zich gaan ontwikkelen en welke maatregelen noodzakelijk zijn om goed te blijven functioneren. Er is een eerste ruimtelijke schets gemaakt die in 2022 verder wordt uitgewerkt naar een integrale visie.

In 2021 is gestart met de actualisatie van het Dorpsplan Wijthmen uit 2010. Dit op basis van een door het college vastgesteld startdocument. De actualisatie doen we samen met het plaatselijk belang Wijthmen.

De lasten zijn € 109.017 hoger en de baten € 315.240  hoger dan begroot. Omdat er € 154.715 meer wordt toegevoegd aan de reserves en € 78.533 minder uit de reserves wordt onttrokken, wordt per saldo een nadelig resultaat gerealiseerd van € 27.025.

Het nadelig resultaat kan als volgt worden verklaard:

Ruimtelijke plannen en initiatieven

• Voor de initiatieven die van 2020 doorliepen naar 2021 is bij de jaarrekening 2020 een budget gereserveerd in de reserve nutvw-fysiek van € 224.971. De gemaakte kosten waren € 78.533 lager. Hierdoor is de onttrekking uit de reserve nutvw-fysiek eveneens € 78.533 lager, dus per saldo geen resultaat.
• Voor nieuwe initiatieven was voor 2021 zowel structureel als incidenteel budget beschikbaar. Deze  in 2021 nieuw gestarte initiatieven zijn nog niet allemaal zijn afgerond en lopen door in 2022.  Omdat binnen het budget ook een tekort op het project Harculo is opgevangen, zijn de kosten uiteindelijk € 154.715 lager dan begroot. Deze restantmiddelen zullen in de komende jaren ingezet worden voor de afwikkeling van deze initiatieven en zijn daarom toegevoegd aan de reserve nutw-fysiek. Dit geeft per saldo dus geen resultaat.
• Voor de begeleiding van ruimtelijke initiatieven vanuit Bouw zijn de lasten € 16.578 hoger en de baten € 10.447 lager dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door hogere inzet van interne capaciteit   op de plan en procesfase van anterieure overeenkomsten en lagere inkomsten. Hierop ontstaat per saldo een nadelig resultaat van € 27.025.  

Resultaten op projecten
De uitgaven en inkomsten op projecten worden bij de jaarrekening op de baten en de lasten verantwoord. Overschrijdingen op projecten worden hierdoor in het resultaat verwerkt. Op 2 projecten zijn in 2021 hogere lasten van € 325.687 verantwoord ten opzichte van de beschikbare kredieten. Hier tegenover staan hogere inkomsten van € 325.687 zodat dit per saldo geen resultaat geeft. De hogere uitgaven zijn afgedekt door inkomsten derden vanuit Anterieure Overeenkomsten of intentieovereenkomsten. In 2021 zijn de volgende meerkosten gemaakt:

• Ovingterrein € 79.260: de intentieovereenkomst is hiervoor al getekend.
• Zwartewaterzone € 246.428: hiervoor is een aanvullende intentieovereenkomst in voorbereiding.

Na de vaststelling zal bij de eerst volgende Berap het krediet en de dekking worden geformaliseerd.

Voor de overige overschreden kredieten zijn de meerkosten al in eerdere jaren gemaakt of deze worden afgedekt uit het structurele budget en zijn daarmee al verantwoord binnen de jaarrekening. Een aantal van deze projecten zijn in 2021 afgesloten, voor de overige wordt in 2022 bij de Berap een melding gedaan om deze kredieten te formaliseren.  

Beschikbaar budget voor initiatieven
In de reserve resteert een bedrag van € 78.533 voor oudere af te wikkelen initiatieven, naast het bedrag van € 154.715 voor de nieuwe initiatieven vanuit 2021. Het totaalbedrag van € 233.248 wordt ingezet voor de afwikkeling van de initiatieven in 2022 of verdere jaren.

Herontwikkelen locatie Weezenlanden
De woningen zijn gereed. De openbare ruimte is overgedragen aan de gemeente.  De gemeente plant, op kosten van de ontwikkelende partij, nog enkele hagen en bomen. Het project is afgerond en wordt in 2022 financieel afgesloten.

Herontwikkelen Weezenlanden Noord
Het bestemmingsplan is in december 2021 in procedure gebracht. De sloop van de het eerste blok wordt verwacht in het 2e en 3e kwartaal van 2022 waarna de bouw start van het eerste blok met circa 65 sociale woningen.

Transformatie Oosterenk/Midwest
De visie voor Oosterenk is in november 2020 door de raad vastgesteld. Op basis van de visie is in 2021 met de stakeholders van het gebied rond het ziekenhuis gestart met een onderzoek naar de mogelijkheid om woningen toe te voegen aan het gebied. Dit heeft geresulteerd in een overeenkomst met de stakeholders en de inhuur van een bureau die op basis van de onderzoeken een ontwikkelvisie voor het gebied opstelt. Deze wordt in 2022 uitgewerkt en aan  raad voorgelegd. In 2021 is in Midwest een gebouw voor short stay opgeleverd. Met de eigenaren van het gebied wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking die wordt vertaald in een bestemmingsplan. Voor het gebied Watersteeg wordt onderzocht of er een mogelijkheid is om flexibel wonen te realiseren. Naast de ontwikkelprojecten is er een werkgroep mobiliteit opgericht die samen met eigenaren onderzoekt op welke manier parkeren kan worden geoptimaliseerd.  

Gebiedsvisie Zwartewaterallee
De gebiedsvisie, opgesteld door meerdere eigenaren in dit gebied, is in november 2020 vastgesteld door de raad. Het gaat om 5 deellocaties waar circa 1300 woningen gecombineerd met stedelijke voorzieningen gerealiseerd gaan worden. Per deel locaties wordt door de initiatiefnemers een ruimtelijk ontwikkelplan gemaakt. Het ruimtelijk ontwikkelplan van 2 deellocaties (SOHO en Zwartewaterkwartier) zal naar verwachting halverwege 2022 ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden.

Zwartewaterzone
De plannen van de onwikkelaars zijn integraal getoetst op haalbaarheid. Dat heeft eind 2021 geleid tot het door de gemeenteraad vaststellen van het stedenbouwkundig onwikkelplan voor deze locatie.  

Nieuwe Veemarkt
In het derde kwartaal van 2020 is gestart met de strategische verkenning, deze is inmiddels afgerond en heeft geresulteerd in een visie Nieuwe Veemarkt en vervolg(aanpak) voor de verdere uitwerken van de plannen (ruimtelijk ontwikkelingsplan). De besluitvorming hierover, inclusief het aanvullend voorbereidingskrediet, staat gepland in kwartaal 2 van 2022.

Noorderkwartier
Het project Noordschil is gesplitst in de gebiedsontwikkelingen Noorderkwartier en Roelenkwartier.
Voor het Noorderkwartier, het gebied rond Noordereiland en de Burg. Drijbersingel, is in 2021 een Startnotitie gemaakt. Deze wordt -inclusief benodigd voorbereidingskrediet- voorjaar 2022 bestuurlijk voorgelegd ter besluitvormig. Ook is is voor het gebied een Eigenarencoalitie geformeerd bestaande uit gemeente, RVB en marktpartijen. Deze coalitie gaat in 2022 een integrale Gebiedsvisie voor het Noorderkwartier maken, waarbij een Intentieovereenkomst wordt gesloten. Het beoogde gemengde woon-werk-cultuur gebied Noorderkwartier krijgt hoogwaardige verblijfsplekken in de openbare ruimte, veel voorzieningen en circa 500 woningen.

Roelenkwartier
Voor Roelenkwartier is in 2021 door enkele marktpartijen een voorstel bij de gemeente neergelegd om het gebied rond de Roelenweg integraal te transformeren naar een gemengd woon-werk gebied met circa 500 woningen. De gemeente zal in 2022 afwegen op welke wijze ze hier samen met de markt invulling aan wil geven

Nieuwstad (Oving)
In 2021 is een projectgroep gestart ter begeleiding van de herontwikkeling van de garage Oving gelegen in de Diezerpoort. In de eerste helft van 2021 zijn door middel van een start voor de start de uitgangspunten en ambities opgehaald en verwoord in een startnotitie. Deze startnotitie is na de zomer door ons vastgesteld en is er vervolgens een intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. De startnotitie is d.m.v. een informatienota aangeboden aan de raad en gelijktijdig is de participatie met de omgeving gestart.

Harculo
In juli 2021 is de gebiedsvisie IJsselcentrale & omgeving door de gemeenteraad vastgesteld. De raad heeft bij amendement besloten dat er naast een ruimtelijk ontwikkelplan ook een natuur ontwikkelplan opgesteld moet worden, vanwege de aanwezige hoofdgroenstructuur en Natura2000 gebied. In het najaar van 2021 zijn gesprekken met de eigenaren gevoerd over een samenwerkingsovereenkomst en de werkzaamheden en rolverdeling bij het ruimtelijk en natuur ontwikkelplan.

Voorsterpoort Oost
Op basis van de verkenning voor de gebiedsontwikkeling Voorsterpoort Oost heeft de raad  ingestemd (18 januari 2021 en 4 oktober 2021) met de gebiedsambitie Voorsterpoort Oost en de programmatische en ruimtelijke kaders voor dit gebied. Voorsterpoort Oost is aangewezen als gebied voor de toekomstige nieuwe indoor eventvoorziening. Hiervoor is de selectieprocedure voor de plannen en de verkoop van de gronden inmiddels gestart. Naar verwachting wordt dit proces medio 2022 afgerond.

Stilohal
Als gevolg van de rechtszaak die loopt tussen gemeente en de Zwolsche Kegelbond is de planning geactualiseerd. De Raad is hierover in december 2021 geïnformeerd, in combinatie met een beschrijving van de stand van zaken.

Spooraanpassing Zwolle Herfte

Herontwikkelen locatie Weezenlanden

Gebiedsontwikkeling IJsselhallen

Herontwikkeling Weezenlanden Noord

Hof van Thorbecke

Bouw - Ruimtelijke initiatieven VRG

Transformatie Oosterenk/Midwest

Verkenning Hessenpoort 3+4

Woningbouw Kranenburg

Harculo herbestemming

Ovingterrein

Verkenning ontwikkeling IJsselhallenterrein

AO Langenholterweg ITIA

Prinsenpoort

Campus Windesheim

Oosterenk - Anterieure overeenkomst

Integrale gebiedsaanpak Holtenbroek/Aalanden

Zwartewaterallee - AO

Voorbereiding Van der Capellen campus

Anterieure overeenkomst zonnevelden

Roelenweg Oost

Zwartewaterzone

La Diligence woningbouw

Herontwikkeling Schuttevaerkade 80-88

AO Kamperpoort

Holtenbroek diverse initiatieven

Noordschil

Herijk dorpsplein Wythmen

Voorbereidingskredieten grondexploitaties Ruimte:

Weezenlanden Noord buitenruimte

*WRZV locatie

Gemeentelijke grondexploitaties Ruimte:

*Wellnesslocatie Scholtensteeg

*Beers Stork locatie

*Voorsterpoort Retail

Bouw - Ruimtelijke initiatieven VRG
Dit is een budgetneutraal krediet. Tegenover het bedrag aan hogere kosten staat een gelijk bedrag aan ontvangen inkomsten uit anterieure overeenkomsten of een bijdrage uit het structurele budget. Bij de eerstvolgende Berap zal het krediet en de dekking worden geformaliseerd.

Harculo
De overschrijding van € 71.800 is volledig gedekt uit het budget Ruimtelijke plannen 2021. Voor de kosten in het 1e kwartaal 2022 wordt een aanvraag gedaan bij Berap 2022-1, waarna een raadsvoorstel wordt ingediend over de verdere ontwikkeling van Harculo. Hierbij worden o.a. anterieure overeenkomsten gesloten waarbij een deel van de kosten die gemaakt worden vanaf april 2022 verhaald zullen worden.

Ovingterrein
De overschrijding van € 79.261 wordt gedekt uit de intentieovereenkomst die al is getekend door de gemeente en de ontwikkelaar. Bij de eerst volgende Berap zal het krediet en de dekking worden geformaliseerd.

Anterieure overeenkomst zonnevelden
Het college heeft in 2019 twee anterieure overeenkomsten vastgesteld: de Bomhofsplas en de Sekdoornseplas. Voor het derde initiatief "Jan van Arkelstraat" zit de anterieure overeenkomst in de afrondende fase. De besluitvorming, waarvoor het college is gemandateerd, moet nog plaatsvinden.  Nadat het college deze heeft vastgesteld zal dit bij de eerstvolgende periodieke wijziging worden gemeld aan de raad. De reeds gemaakte kosten moeten worden afgedekt door de inkomsten vanuit deze anterieure overeenkomst.

Zwartewaterzone
Nadat de gemeenteraad in januari 2019 de Gebiedsvisie Zwartewaterzone heeft vastgesteld is in de afgelopen jaren door de gemeente en de ontwikkelende partij gewerkt aan het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan (hierna: SOP). Geconstateerd is dat ook binnen de verlengde looptijd van de intentieovereenkomst (tot 1 oktober 2020) geen besluitvorming heeft plaatsgevonden over het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan. Desondanks hebben partijen ook in de periode na 1 oktober 2020 samengewerkt aan de totstandkoming van het SOP en daarbij een nieuwe planning uitgewerkt. Partijen wensen beide de intentieovereenkomst nogmaals te verlengen en bevestigen de afspraken hieromtrent in een verlengingsbrief (ondertekening voor 1 april 2022), waarin de kosten worden verhaald. De hogere kosten t/m 2021 bedragen € 246.428 en worden via de verlenging van de intentieovereenkomst gedekt.
Hierna zal bij de eerstvolgende Berap het krediet en de dekking worden geformaliseerd.

Afgesloten projecten
De volgende projecten waren in 2020 al afgerond maar zijn in 2021 ook financieel afgesloten.  

• De verkenning ontwikkeling IJsselhallenterrein is in 2021 met een voordelig resultaat van € 52 afgesloten.   
• Voor de Anterieure Overeenkomst Langenholterweg waren de gemaakte (maar niet geraamde)  kosten van € 13.369 al in 2020 afgedekt via de anterieure overeenkomst.   
• Voor het voorbereidingskrediet grondexploitatie WRZV-locatie waren de meerkosten van € 44.624 eveneens al in 2020 afgedekt via een bijdrage vanuit de Anterieure Overeenkomst en een bijdrage vanuit budget ruimtelijke plannen.